Loading...

ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Юридические нюансы, при покупке недвижимости за рубежом

Агентство недвижимости, инвестиции

Те, кто задумывался об инвестиции средств, наверняка рассматривали такой инструмент, как недвижимость. Стоимость объектов меняется по определенным закономерностям, которые возможно предвидеть, будучи специалистом в данной области. Обладая определенными знаниями можно инвестировать в покупку объектов недвижимости, рассчитывая на рост стоимости таковых на рынке.

Корреляция цен на рынках Европы не подвержена сильным значениям и поддается аналитическим расчетам и укладывается в тренды. Такая особенность снижает риски инвестиций и делает доход стабильным. Помимо экономической выгоды можно рассмотреть и юридические аспекты, которые порой, дают неожиданные положительные результаты. На пример в некоторых странах, при определенных объемах инвестиций, существует возможность получения вида на жительство либо гражданство, но всегда необходимо быть в курсе юридических нюансов государства.

Покупка квартир

С чем мы можем столкнуться.

Приобретая недвижимость за рубежом важно помнить, что факт владения не является самоцелью и недвижимостью необходимо пользоваться, извлекая дополнительные выгоды. В странах, где рассматриваются инвестиции, разумно приобретать определенный статус, чтобы не задумываться о сроках виз, который всегда ограничен. Под определенным статусом разумно понимать вид на жительство в Европе – ВНЖ, постоянный вид на жительство в Европе – ПМЖ либо гражданство страны. Также важно быть в курсе всех программ, проводимых государством в части инвесторов.

На пример в Кипре можно получить гражданство при инвестициях в объеме от двух миллионов евро, а в Испании от пятисот тысяч евро. Португальское гражданство доступно за триста пятьдесят тысяч евро, при условии, что инвестиции направлены в старый фонд, требующий ремонта и представляющий историческую ценность. В этом смысле Греция еще доступнее и гражданство там можно оформить при инвестициях двести пятьдесят тысяч долларов, но при включении родственников сумма увеличивается в двое.

Практика давать гражданство в обмен на инвестиции распространена во многих странах. Необходимо знать государственные программы. Помимо гражданства важна возможность оформления ВМЖ или ПМЖ. На пример в Мальте условия сложнее и доступная программа предусматривает безвозвратный взнос размером шестьсот пятьдесят тысяч евро, покупка ценных бумаг на сумму триста пятьдесят тысяч евро либо аренда стоимостью не менее шестнадцати тысяч евро в год.

Налоговое резиденство Мальты доступно при инвестициях в ценные бумаги на сумму не менее двухсот пятидесяти тысяч евро, а в Англии размер инвестиций составляет два миллиона фунтов стерлингов в акции Британских компаний. ВНЖ Швейцарии предусмотрено за уплату аккордного налога в размере от ста тысяч франков, а в Австрии необходимо подтвердить свою состоятельность. Статус в стране дает возможность посещать свою недвижимость без ограничений, жить в ней или сдавать в аренду.

Правовые нюансы при покупке недвижимости за рубежом. Этот статус допускает упрощённую регистрацию владельцу недвижимости и возможность полноценного пользования.

Следует помнить, что ВНЖ и ПМЖ дают право владельцу путешествовать без виз в пределах зоны Шенгена и находиться не более девяносто дней в году. Европейское гражданство дает возможность покупки и использования недвижимости в Хорватии, Чехии и Черногории, где инвестиции в финансовом смысле выглядят вполне привлекательно. Для рассмотрения вариантов необходимо иметь, как минимум ВМЖ.

Покупка недвижимости

Что мы знаем о Карибских островах?

Это курорт, который выбирают цивилизованные туристы. Большие площади островов не так привлекательны для бизнеса в части земледелия, скотоводства, добычи полезных ископаемых и других видов. Разведка залежей нефти остается пока в перспективе. Это является причиной для формирования цены в сто тысяч американских долларов за гражданство в стране. Результатом программы становится выдача паспорта за инвестиции. Вкладывая средства в Карибы, вы инвестируете в развитие туристической инфраструктуры, где деньги будут работать в полную силу. Инвестиции в туристический бизнес настолько предсказуемы, что довериться можно управляющим компаниям, которые в обязательном порядке контролируются государством. Владение недвижимостью дает возможность получения второго гражданства и экономическую свободу с возможностью путешествия по всему миру без получения виз. Продажа доли в туристическом бизнес возможна по прошествии трех или пяти лет владения. Вопрос привлечения профессиональных риелторов остается вопросом доверия, как и во всех случаях. Важным моментом остается владение языком. Любые службы, включая нотариальные, владеют исключительно местным языком. Особенности местного законодательства также включают множество сюрпризов, которые доступны исключительно профессионалу. Объекты, как и в России, необходимо проверять на чистоту.  Все бизнес кейсы требуют такого же бизнес решения, которое возникает в результате профессиональных действий риелтора с хорошей репутацией, где преемственность с островов Карибы не самый плохой пример. В любом случае придется воспользоваться услугами международной компании, которая аккредитована для данной деятельности. Другими словами довертеться придется в любом случае, но на другом этапе. Наши юристы имеют ценность, которую мы называем репутацией. Без безупречной репутации у нас нет сотрудников и консультантов, которым возможно доверить нюансы бизнеса.

Что мы думаем об ипотеке.

Там, где есть ипотека всегда нужен полный расчет. Заемные средства имеют смысл исключительно в случае их выгодного получения в конкретном случае. Получить кредит в пятьсот тысяч евро, в случае расположения на счете шести сот тысяч, являются сомнительным инвестиционным проектом. В кредитах на территории иностранных государств всегда лучше пользоваться знанием права на территории которого есть недвижимость. Или, в случае отсутствия такового, необходимо доверять профессионалам, за плечами которого множество успешных сделок и безупречное знание, в том числе, налогового законодательства. На пример сто восемьдесят три дня проведенные на территории Российской федерации являются основанием для статуса налогового резидента. Это не единственный вопрос возникающий в случае решения в пользу инвестиций. Какие документы и куда подавать, какие льготы предусмотрены в конкретном случае, и многое другое знают исключительно профессионалы и не следует пренебрегать многолетней практикой.  

Российское законодательство не ограничивает граждан, но двенадцатый год был ознаменован санкциями в отношении чиновников, которые так и не вступили в силу. В тринадцатом году наступили новые изменения. Мы специально не пишем о результатах, дабы не вводить в замешательство читателей, которые могут обратить свое внимание на написанное и проигнорировать текущую ситуацию. А это не допустимо.

В некоторых странах существует запрет продажи недвижимости иностранному покупателю. Закон обходится путем создания иностранного юридического лица полностью подконтрольного физическому лицу – покупателю. Права собственности оформляются на юридическое лицо.

Владение зарубежной недвижимостью всегда рационально анализировать с налоговой точки зрения. Это всегда связано с планами на эксплуатацию таковой в смысле личные цели или сдача в аренду. Также необходимо учитывать и нюансы валютного законодательства с целью не попасть под действие закона о запрещенных валютных операциях.

Законы России не мешают вам покупать любую недвижимость за границей. Госслужащие и их ближайшие родственники должны декларировать заграничную собственность. Законы других стран могут ограничивать вас в правах, например, в праве покупки имущества на физическое лицо.

Физическому лицу, состоящему в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на приобретение недвижимости. А юридическому лицу может потребоваться соответствующее корпоративное одобрение (например, при приобретении недвижимости, когда такая сделка будет крупной для компании).

Сам по себе факт приобретения российским гражданином (не являющимся чиновником) недвижимости за рубежом не порождает обязанности уведомлять какие-либо государственные органы.

При этом необходимо иметь в виду, что в случае, если налоговый резидент РФ учреждает или приобретает юридическое лицо в иностранной юрисдикции, а также открывает счёт в банке, расположенном за пределами территории РФ (например, в целях перевода денежных средств на указанный счёт), то в соответствии с требованиями законодательства РФ у такого лица появляется обязанность подать в налоговый орган (по месту жительства –для физического лица, по месту нахождения – для юридического) уведомление.

Уведомление об участии гражданина в иностранной компании

Соответствующее уведомление представляется в налоговый орган в случае, если доля участия гражданина в иностранной организации превышает 10%. Срок представления – не позднее трёх месяцев с даты возникновения или изменения доли участия. В случае прекращения участия также в течение трёх месяцев необходимо подать соответствующее уведомление.

Представлять такое уведомление обязаны только налоговые резиденты РФ, то есть граждане, пребывающие в России не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

 Если физическое лицо, не являвшееся налоговым резидентом России в момент возникновения оснований для представления указанного уведомления, по итогам календарного года признаётся налоговым резидентом России, то уведомление представляется не позднее 1 марта года, следующего за годом признания налоговым резидентом России. Необходимо учитывать, если вы являетесь контролируемым лицом, что определяется долями участия в компаниях и их позиционирования в государстве. Но каждый год двадцатого марта необходимо предоставлять отчет о прибыли или убытках контролируемой иностранной компании.  Также следует отметить, что в отношении прибыли от деятельности контролируемой иностранной компании налоговый резидент Российской Федерации обязан уплачивать налог по ставке НДФЛ. Это тонкий и требующий анализа момент.

Суровое наказание следует за не уведомлением об открытии счета за пределами Российской Федерации. Штраф в этом случае может достигать трех четвертей от суммы транзакций.

В Испании при покупке недвижимости необходимо открывать счет в местном банке, через который будут произведены все расчеты в плоть до оплаты коммунальных услуг. Следствием всех нарушений являются штрафы.

Ипотека в недвижимости

Правовые нюансы при покупке недвижимости за рубежом

При покупке квартиры в Испании вам надо будет открыть счёт в местном банке, с которого будут вестись все платежи по сделке, в дальнейшем через него же оплачиваются коммунальные услуги. Об открытии такого счёта и движении средств по нему надо сообщать в налоговый орган по месту жительства. Нарушителей ждут штрафы.

Нарушение при подаче уведомления участника зарубежной компании наказывается штрафом в пятьдесят тысяч рублей, а нарушение о подаче уведомления в участие в иностранной компании уже сто тысяч рублей.

Отклонения от правил при уведомлении об открытии либо замены реквизитов банковского счета в иностранном государстве караются от тысячи до полутора рублей, а нарушение сроков уже наказывается до пятидесяти тысяч рублей.

Нарушение некоторых отчетных документов обычно становятся принципиальными при повторных нарушениях.

Сам процесс приобретения недвижимости требует декларирования в налоговой службе. Это касается практический всех операций начиная с открытия юридического лица.

Следует помнить, что при транзакции по переводу средств в соответствии с договором купли-продажи недвижимости со своего российского счета в пользу продавца – нерезидента сам банк, как агент валютного контроля, имеет право запросить пакет документов у покупателя. В списке документ, который идентифицирует плательщика и подтверждает его статус резидента.

Законодательство Российской Федерации имеет закрытый перечень оснований, по которым денежные средства могут быть зачислены на иностранный счёт резидента. Допустимыми признаются перевод резидентом денежных средств со своего российского счёта на зарубежный и поступление средств от нерезидентов в рамках отдельных операций (например, доходы от сдачи в аренду иностранного имущества). Расплачиваться наличными за купленную недвижимость, как минимум не рационально. Большинство государств противодействует движению наличных средств и контролирует их оборот особенно в части крупных сумм. А также следует отметить процедуру деколорации валюты на пересечении таможенной границы, где сумма полностью фиксируется при ввозе в иностранное государство.

Что касается Права.

Как пример можно привести приобретение квартиры на котловане. В данном случае форма договора имеет определяющего значения. Самая защищенная форма договора при покупке квартиры на котловане это договор долевого участия. Он защищен законом Ф3 № 214 от 30.12.04, который очень определено регламентирует взаимоотношения между застройщиком и дольщиком. На застройщика возложена основная ответственность за проведенную сделку. Однако далеко не каждый застройщик намерен брать такой объем ответственности на свои плечи и находит иные формы регулирующие отношения. Настаивать на форме Ф214, как правило уже бесполезно, застройщик не станет создавать прецедентные отношения с покупателем. И проще найти другого застройщика, чем пытаться построить отношения в нужном для вас русле с этим. Экономить на безопасности инвестиций мы категорический не советуем. Всем известны случаи безответственного отношения к собственным средствам. Наша компания не допустит такого в отношении своих клиентов. Знание права и юридическая практика, основанная на громадном опыте наших специалистов доказавшие свои компетенции, служат основой успешных сделок.

Необходимо удостовериться в наличии у застройщика всего портфеля необходимой документации и предусмотренных разрешений. Отсутствие незначительных, на первый взгляд, документов или лицензий может на длительные сроки затянуть строительство либо передачу объекта в эксплуатацию. Начинать необходимо с проверки наличия у компании разрешение на строительство и подтвердить права на участок земли, где оно ведется. Следующим этапом необходимо ознакомиться с учредительными документами, документами, регламентирующими финансовые показатели и результатами аудиторских заключений в части деятельности застройщика. Не будет лишним увидеть технико-экономическое обоснование данного проекта.

Важную роль играет репутация застройщика. Всегда важно давать верную оценку источникам получения информации. Известны случаи, когда конкуренты на заказной основе пытаются очернить деятельность компании. Всегда важна информация о статистике сданных объектов и обстоятельствах, которые затрудняли данный процесс. Если были сложности, при сдаче домов в прошлом, то существует высокая вероятность, что они коснуться и вашего случая.

Всегда есть смысл обращать внимание на всяческие переуступки и другие звенья, вставленные в цепочку отношений. Чем больше звеньев в цепочке, тем выше вероятность обрыва всей цепи. Это правило касается любых юридических взаимосвязей.

Передача денежных средств застройщику должна быть подтверждена соответствующим образом. Финансовым подтверждением может служить чек или приходный кассовый ордер. Отсутствие фискального чека должно насторожить покупателя. При оплате по безналичному расчету, подтверждением является единственный документ, подтверждающий банковскую проводку.

Всегда необходимо быть в курсе налогового законодательства, как в России, так и в стране, где вы купили недвижимость. Многие соотечественники не получили свои деньги исключительно в результате незнания законодательной базы в части налогового вычета. Необходимо быть в курсе текущих положений и учитывать их при приобретении объектов недвижимости, как в нашем государстве, так и в других странах. Это не только поможет вам сохранить инвестиции, но и получить дополнительные выгоды.

При желании приобрести квартиру, на пример, в Италии можно осуществить перевод, как с Российского, так и с зарубежного счета. При продаже объекта, также можно получить средства, как на Российский, так и на Итальянский счет. Это возможно по причине того, что Италия входит в ОЭСР и ФАТФ.

Деньги полученные за сдачу в аренду недвижимости за границей, резидент Российской Федерации, может получить исключительно в уполномоченном российском банке. Получение же денег на свой счет в стране, где недвижимость сдается в аренду всегда зависит от правового статуса, принятого в этой стране. Это необходимо всегда учитывать.

В соответствии с действующим законодательством, резиденты российской федерации имеют право получать переводы на счета иностранных банков, но исключительно в тех случаях, когда страна имеет членство в ФАТФ и ОЭСР. На пример это Великобритания, Германия, Италия, Люксембург.

Следует разъяснить, что имеется ввиду под аббревиатурами ФАТФ и ОЭСР. ОЭСР – это организация экономического сотрудничества и развития, а ФАТФ это - группа разработки финансовых мер по борьбе с отмыванием денег. Если мы сдаем объект на территории Кипра, который не входит в перечисленные группы ФАТФ и ОЭСР и участник договора не желают сотрудничать с российскими банками, то можно осуществить перевод на валютный счет, на пример, в Германии. 

Актуальный список стран-членов ФАТФ по состоянию на 01.01.201

ФАТФ - межправительственная организация, занимающаяся разработкой мировых стандартов и рекомендаций по противодействию отмыванию преступных доходов и финансированию терроризма. Организация была создана в 1989 году, и сейчас она активно взаимодействует со многими международными и межправительственными организациями по повышению прозрачности бизнеса и банковских операций. В настоящее время в ФАТФ входят 36 стран:

  • Австралия
  • Австрия
  • Аргентина
  • Бельгия
  • Бразилия
  • Великобритания
  • Германия
  • Гонконг
  • Греция
  • Дания
  • Израиль
  • Индия
  • Ирландия
  • Исландия
  • Испания
  • Италия
  • Канада
  • Китай
  • Люксембург
  • Малайзия
  • Мексика
  • Нидерланды
  • Новая Зеландия
  • Норвегия
  • Португалия
  • Россия
  • Сингапур
  • США
  • Турция
  • Финляндия
  • Франция
  • Швейцария
  • Швеция
  • ЮАР
  • Южная Корея
  • Япония

Важнейшей функций ФАТФ становится изучение различных юрисдикций на предмет соответствия всемирным стандартам по противодействию отмыванию преступных доходов и финансированию терроризма. Все юрисдикции, которые не соответствуют этим стандартам, попадают в черный список ФАТФ, список стран, призванных к действию, “call for action” или в лист мониторинга “other monitored jurisdictions”.

 

На сегодняшний день в черный список попали юрисдикции Ирана и Северной Кореи. Под наблюдением находятся одиннадцать стран:

  • Багамские острова
  • Ботсвана
  • Гана
  • Йемен
  • Пакистан
  • Сербия
  • Сирия
  • Тринидад и Тобаго
  • Тунис
  • Шри-Ланка
  • Эфиопия

Весь доход от действий, связанных со сдачей в аренду недвижимости за рубежом, является объектом налогообложения в Российской Федерации и, соответственно, облагается налогом по стандартной ставке тринадцать процентов.

Избегать двойного налогообложения помогут специальные соглашения. Список знаний необходимых для успешного приобретения и эксплуатации недвижимости за рубежом очень большой. Данная статья затрагивает только поверхностные аспекты этих сделок, исходя из практики наших юристов.

 Мы всегда готовы оказать профессиональное содействие в любых вопросах, связанных с недвижимостью. Ждем ваших обращений по данным указанных в контактах.