Как проверить квартиру самостоятельно, на что обратить внимание

Если выбор квартиры уже сделан, вы считаете, что она полностью вам подходит и готовы ее приобрести, не используя услуги риэлтора, то в этом случае потребуется изучить вопрос как можно проверить квартиру самому и не совершить ошибку в своем выборе.

Чтобы быть более объективным давайте попробуем провести анализ как с точки зрения самостоятельной проверки так и в случае если в проверке участвует агент по недвижимости, который предложил вам свои услуги риэлтора

Итак, что мы проверяем

1. Личность продавца – “Ты кто такой есть…? Давай, до свидания…”

 

• Документ, подтверждающий личность Продавца, его паспорт, честные глаза и справка из диспансера

Вы можете полностью проверить личность Продавца, обратившись с его паспортными данными в паспортный стол.

Так же стоит обратить внимание на графу о регистрации и расторжения брака. Даже если она пуста (паспорт был, к примеру, заменен), то на момент приобретения квартиры владелец мог состоять в браке и сейчас при продаже квартиры нужно будет получить разрешение на продажу от бывшего супруга или супруги (чтобы сделку не признали недействительной в дальнейшем)

Если собственник в разводе, то проверяем наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

• Дееспособность продавца

Наличие определенных отклонений у продавца может привести к тому, что сделку признают недействительной.

Если отклонения есть, но вы их не выявили, то родственники собственника запросто могут отсудить недвижимость. Это категории пожилых людей, лица с отклонениями, имеющие пристрастия к алкоголю, наркотикам, азартным играм

• Статус банкрота. Очень злободневная тема в последнее время, мне иногда кажется, что только ленивый в наше время еще не объявил себя банкротом…

Можно легко лишиться приобретенной квартиры если у продавца имеется такой неприятный статус, который накладывает на него «некоторые» ограничения.  Иногда реализация имущества такого гражданина-банкрота проводится на торгах, так сказать - идет с молотка. Здесь однозначно потребуется предварительное письменное согласие финансового управляющего, а без него сделку так же признают недействительной, квартиру вернут, а продавца обяжут через суд возвращать вам деньги ближайшие лет триста…

• Экстремисты и террористы.

Не помешает проверить не включен ли собственник в перечень лиц, причастных к экстремизму и терроризму. Проверка общедоступна на сайте Росфинмониторинга. Если в списке есть ваш продавец Росфинмониторинг уделит серьезное внимание к вашей сделке…. и к вам лично, а оно вам надо?

Если агент по недвижимости, на данном этапе, кажется вам непозволительной роскошью, то можно попробовать выяснить все о личности продавца самостоятельно. Что получится - хорошо, если что-то выяснить не удалось - не переживайте, пока отложите эти пункты в сторону, потом решим как действовать дальше

2. Правоустанавливающий документ подтверждающий право собственности на квартиру… Ну очень длинное предложение, уверен, что даже не каждый агент по недвижимости сможет произнести всю эту фразу на одном дыхании…

Итак, это могут быть:

- свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.  Для изучения истории переходов прав на квартиру требуется «расширенная»  или архивная выписка. Иногда бывает так, что последний собственник вступил в права на квартиру на вполне законных основаниях, а вот до него могло быть что угодно и в случае ошибки (неумышленной или сознательного действия) все последующие переходы прав собственности могут быть отменены…, имейте это ввиду, на вас все может и закончится.

- договор на квартиру (договор приватизации, купли-продажи, мены, дарения, акт приема-передачи от застройщика и пр.)

- свидетельство о наследстве (если досталась по наследству)

- кадастровый паспорт технический паспорт (если имеется у собственника

Как правило, это только видимая часть айсберга, потому что по каждому пункту нужно будет проводить дополнительное «расследование». Если это архивная выписка - изучаем законность переходов прав прошлых владельцев если приватизация то изучаем все ли кто имел право в ней участвовали, не объявится ли запоздалый родственник после того как вы приобретете квартиру, если наследство, то здесь вообще можно написать диссертацию по теме «Не связывайтесь с наследством» (есть агенства, которые принципиально не берутся за оформление квартир по наследству, так как практически любое из них можно оспорить, даже если квартира передана ближайшим родственникам) и т.д.

Так же очень полезный раздел выписки - ограничения и обременения. Необходимо проверить долги собственника — крупные долги чаще всего указывают  на наличие арестов и запретов регистрационных действий на квартиру или просто свидетельствуют о надежности собственника. Это может быть залог (ипотека), аресты и запреты регистрационных действий. Для продажи заложенной квартиры необходимо письменное согласие залогодержателя — банка или иной организации, которая владеет закладной на квартиру. Запреты и аресты не позволят провести сделку.

Теперь проверьте, что вам удалось сделать на этом этапе. Уверен, что получилось взять выписку из ЕГРН, узнать кто является собственником, сколько переходов прав собственности было и есть ли долги. Если вы еще не нужны услуги риэлтора, то тогда можете смело отложить в сторону законность и тонкости историй прошлых переходов прав собственности, приватизации, дарения и вопросы крови (извините - наследства)

3. «Кто в теремочке живет?» И кто на теремочке «висит»?

• Кто прописан в квартире, а особенно кто временно из нее выписан?

Не хотите потом самостоятельно выписывать людей через суд - требуйте чтобы все были выписаны до заключения сделки.

Также могут неожиданно прийти к вам в гости и заявить о своем праве на проживание некоторые несознательные граждане, если они:-

• осужденные и временно выписанные в места не столь отдаленные;
• - недееспособные на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер;
• - проходящие срочную службу;
• - несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждения
• - пенсионеры, временно проживающие в социальных учреждениях.
• - проходящие длительное лечение в медицинских заведениях
• Не свили ли гнездо в этой квартире многочисленные юридические лица

Если в квартире зарегистрированы какие-то юридические лица, то к вам постоянно будут приходить письма счастья в их адрес с требованиями оплатить должок и с предупреждениями о каре небесной. Могут лично заглянуть судебные приставы, разыскивающие компанию-должника, коллекторы и прочая нечисть. А выписывать такие фирмы только через налоговую и суд…

Здесь…, как бы сказать помягче…, не всякий агент по недвижимости сможет найти нужную информацию, не говоря уже о доморощенных риэлторах в Москве. Мы иногда выезжаем по другим городам в поисках родственников и получения нужной информации.

Больше чем уверен, что 90% агентов-самоучек, предоставляющих услуги риэлтора просто плюют на чужих родственников…, нет ответственности за сделку - нет и нормальной работы для своего клиента

 

4. Долги по коммунальным платежам

• А не задолжал ли продавец квартиры больше чем квартира стоит?

Да, бывает и такое, правда вряд ли сумма долга будет сравнима со стоимостью квартиры, но вот тысяч 200-350 очень даже реальная цифра (и это в среднем)

Этот пункт не сложный, можно выяснить самим, агент по недвижимости - отдыхает. Только здесь ключевое слово - выяснить, иначе потом отдыхать самим не придется…, какое-то время

 

5. Законность планировки или где здесь ванная?

Не всегда удобно жить в той планировке, которую предусмотрели архитекторы и строители для будущих счастливых владельцев и конечно часто кое-что в квартире «слегка» меняется. А вот от того насколько была сильная фантазия и возможности владельца квартиры зависит то, сможете ли вы ее купить если у вас ипотека? Банки далеко не ко всем планировкам одинаково благосклонны, а бывает даже очень категоричны!

Если же вы влюбились в квартиру со всеми ее переделками то будьте готовы узаконить перепланировку в дальнейшем за свой счет, дабы суд не потребовал у вас восстановить первозданный вид квартиры в соответствии с первоначальным планом создания мира…., уж очень это все будет затратно да и грустно…

Честно скажу, услуги риэлтора иногда предполагают умение обходить препятствия, и кое-что из вопроса перепланировок мы сможем решить легко и безболезненно для всех участников сделки  ))

6. Судебные споры…, последнее дело, когда больше нечего пить… (почти по Макаревичу)

Ну и совсем нелишнее получить информацию о судебных спорах владельца квартиры. Где, почему и из-за чего эти споры возникли? Может быть против него выступают истцы, которые требую вернуть аванс за квартиру, который он взял, а продавать квартиру отказался и деньги тоже отдавать почему-то не хочет… и таких человек 10-15. Или он на постоянной основе крутит какие-то мутные схемы вокруг своего родового гнезда и этим, в общем-то, и питается…

Здесь - на ваш выбор, можно попробовать выяснить самостоятельно, главное определить на сколько это может осложнить сделку. Не всегда есть смысл отказываться от хорошей квартиры из-за судебного спора, есть решаемые варианты, но внимание уделить этому пункту стоит обязательно/

Теперь можно подвести итог - что делать и как жить дальше…? Проверять и покупать квартиру самостоятельно или воспользоваться помощью агента по недвижимости. Иногда становится весьма очевидно то, что стоимость услуг риэлтора просто несопоставима со стоимостью риска потери квартиры и денег в дальнейшем. Во всяком случае я не встречал ни одного человека, который потеряв несколько миллионов на сделке сказал бы с облегчением - «Ну хорошо, что хоть на риэлторе удалось сэкономить…….»